Вернуться к списку

Как правильно расторгнуть договор аренды?

Как правильно расторгнуть договор аренды?

Необходимость расторжения договора аренды может появиться по различным причинам и на любом из этапов договорных взаимоотношений. Общие положения по вопросу прописаны в главе 29 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ). Чтобы обезопасить себя от возникновения неприятных сюрпризов в будущем, мы рекомендуем ознакомиться с ними предварительно, на этапе заключения договора.

Причины для прекращения договора аренды

Договор аренды считается расторгнутым в том случае, если его срок действия истек. Закон предусматривает порядок его досрочного расторжения по инициативе одной или двух сторон. Для этой процедуры существует ряд оснований:

  • обоюдное, добровольное решение обеих сторон;
  • желание одной их сторон по той причине, которая прописана в договоре;
  • желание одной из сторон по решению судебного заседания.

Первый вариант является наиболее простым. В такой ситуации участники процесса не имеют друг к другу претензий и не заинтересованы привлекать сторонних лиц. Во втором и третьем случаях нужно действовать по установленному законом алгоритму.

Со стороны арендатора

Статья 620 ГК РФ разрешает арендатору потребовать досрочного расторжения договора в том случае, если арендодатель:

  • не предоставляет условия для использования арендованного имущества;
  • не уведомил о том, что имущество имеет какие-либо недостатки;
  • не сделал имущество пригодным для жилья (отсутствие ремонта и т.д.);
  • игнорирует просьбы о ремонте, если это входит в список его обязанностей;
  • любым образом препятствует использованию объекта договора.

Данный перечень может быть дополнен другими обстоятельствами в том случае, если они были изложены в самом договоре аренды в момент его заключения.

По инициативе арендодателя

Условия для расторжения договора аренда офиса, другого жилого или нежилого помещения по инициативе арендодателя регулируются статьей 619 ГК РФ, в том числе:

  • нарушение указанных правил использования имуществом;
  • регулярное нанесение ему вреда (в материальной форме);
  • использование имущества не по его прямому назначению;
  • отсутствие внесения оплаты за аренду 2 и более раза подряд.

Начать процедуру расторжения арендодатель может при единственном условии – после уведомления об этом арендатора. На этом этапе обычно собственник имущества направляют уведомление о необходимости выполнить обязательства в отведенный срок.

Как составить соглашение о расторжении договора аренды

Независимо от инициатора, а также причины принятия решения, факт информирования второй стороны является обязательным. Для этого в юридической практике существует такое понятие, как письмо о расторжении, на основе которого затем составляется соглашение о расторжении договора.

Соглашение о расторжении договора аренды жилого/нежилого помещения (в том числе, офиса) – это документ, согласно которому стороны прекращают выполнение своих обязательств по обоюдному согласию без привлечения органов судебной власти.

Образец соглашения здесь

Какая информация указывается в соглашении

Досрочное расторжение договора аренды предусматривает наличие следующих обязательных элементов в соглашении:

  1. Личная информация об участниках процесса (ФИО, данные паспорта – для физических лиц; наименование, реквизиты – для юридических лиц).
  2. Дата и причины для прекращения действия договора аренды.
  3. Порядок приема/передачи имущества (составляется акт приема передачи).
  4. Факт отсутствия претензий сторон. Если они есть, необходимо установить сроки, во время которых требуется их решить (например, выплатить задолженность за аренду, урегулировать другие спорные ситуации до факта расторжения).

Письмо о расторжении можно дополнить следующими документами: договор аренды (копия), уведомление о решении прекратить действие договора (направляется на первом этапе одной из сторон), акт приема передачи имущества с оценкой его состояния.

Законодательством не предусмотрен образец письма соглашения, поэтому оно составляется в добровольной и максимально удобной для сторон форме. Предоставление акта приема передачи дает возможность минимизировать вероятность возникновения споров, связанных с качеством имущества, которое арендатор вернул арендодателю.

В документе необходимо указать личные данные, информацию по объекту, его состояние. Также в акте приема передачи следует зафиксировать отсутствие претензий.

Досрочное расторжение договора

При рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды, стоит выделить несколько вариантов развития событий. Их суть зависит от того, в каком порядке будет принято решение: по согласованию сторон, в судебном порядке или при условии неограниченного срока действия договора.

По соглашению сторон

Расторжение договора аренды осуществляется в том случае, если стороны не предоставляют друг к другу претензий, а также отказываются привлекать к вопросу третьих лиц. Сроки определяются сторонами в индивидуальном порядке.

Расторжение договора осуществляется в таком порядке:

  • составление и передача стороне уведомления о расторжении договора;
  • получение согласия, заключение соглашения по схеме, предложенной выше.

ВАЖНО! В соглашении следует указать условия составления акта приема передачи (в том числе, оно может заменять данный документ). Отметим, что дата составления такого акта не должна быть позже, чем дата прекращения действия договора.

При неограниченном сроке действия

В пункте 2 статьи 610 ГК РФ сказано, что при неограниченном сроке действия договора отказ от него возможен в одностороннем порядке (арендатором или арендодателем) в любой удобный момент.

Для правомерного осуществления процедуры арендатор должен предупредить арендодателя (или, наоборот) об этом не менее, чем за 30 дней. Если рассматривать в качестве объекта недвижимое имущество, этот период увеличивается до трех месяцев.

Сроки могут оговариваться до его вступления в силу. По их истечению стороны считаются свободными от обязательств по аренде. В суд обращаться не обязательно.

После того, как наниматель будет уведомлен о прекращении договора, он обязан освободить помещение и согласовать сроки его передачи арендодателю. Именно в этот момент осуществляется подписание акта приема передачи. Пока этого не произошло, арендатор следует своим обязательствам по погашению арендной платы даже в том случае, если сам договор аренды по факту считается расторгнутым.

ВАЖНО! Факт передачи ключей от квартиры, офиса и другого помещения третьему лицу без оформления акта приема передачи не является фактом сдачи имущества.

В судебном порядке

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ, если одна из сторон (арендатор или арендодатель) отказывается добровольно расторгнуть договор (или не дает ответа в установленный законодательством срок), у второй стороны есть право обратиться в суд.

Процесс расторжения договора является идентичным с тем, который имеет место при соглашении сторон, однако для этого процесса характерен третий этап – подача искового заявления в орган судебной власти по месту прописки (юридического адреса):

  • если в качестве арендатора и арендодателя выступают физические лица, то вопросом будет заниматься районный суд (требования к иску – статья 131 Гражданского процессуального кодекса РФ);
  • если речь идет о споре, который возник между ИП или юридическим лицом, ситуация будет рассматриваться арбитражем (требования к иску – статья 125 Агропромышленного кодекса РФ).

Иск должен содержать следующую информацию: наименование суда, данные об арендаторе и арендодателе, суть вопроса, условия договора аренды, содержание исковых требований. Пакет документов должен содержать доказательства, которые подтверждают необходимость проведения судебного заседания. Такими доказательствами могут быть: копия договора, уведомление о том, что ответчик получил экземпляр документа, подтверждения об отправке письма по почте (чеки, квитанции), акты, банковские выписки (в том случае, если имеет место задолженность по арендной плате) и прочее.

Этот список является не полным и может быть расширен. По закону, стороны по своей инициативе могут представлять любые доказательства, которые подтверждают их позицию (показания свидетелей, мнение экспертов, образцы других документов).

ВАЖНО! Истец должен оплатить государственную пошлину по ставке, которая установлена в рамках вопросов не имущественного характера в Налоговом кодексе РФ.

Решение суда

Сроки рассмотрения дела в суде отличаются. Гражданский суд имеет право рассматривать вопрос в срок не более 2 месяцев. Для арбитража этот период увеличивается до 3 месяцев. Первоначальной датой считается дата получения иска. Если арендатор не выполнил возложенные на него обязательства, с него может взыскаться штраф в виде упущенной выгоды или неустойки в одностороннем порядке.

Рассмотрим обязательные условия для составления уведомления о решении суда.

  1. Условие первое. Документ направляется в срок не позже 30 календарных дней до даты расторжения. В некоторых случаях срок может быть продлен до трех месяцев.
  2. Условие второе. Уведомление о расторжении должно иметь перечень доказательств и, при невозможности его вручить лично, быть направлено по почте.
  3. Условие третье. В соглашении в обязательном порядке должна быть указаны правовые основания, подкрепленные ссылками на действующие нормативные акты.

Процесс расторжения

Некоторые случаи расторжения были рассмотрены выше. Сейчас мы поговорим об особенностях прекращения договора, если он был заключен на период более 1 года. Арендодатель обязан попасть на прием к представителю Росреестра для того, чтобы им была проведена запись об отмене данного вида аренды в ЕГРН. Сделать это можно так:

  • с помощью регионального офиса Росреестр по месту жительства;
  • через центр предоставления государственных услуг МФЦ;
  • в онлайн режиме посредством информационного портала «Госуслуги»;
  • благодаря услуге Почта России (пакет документов, который подлежит отправке, должен быть заверен нотариусом).

Для прекращения договора арендодателю понадобятся стандартные документы, в том числе: заявление, соглашение, акт приема передачи жилого или нежилого помещения. Обязательно наличие документов, которые подтверждают личности сторон. Согласно статье 333.35 Налогового кодекса РФ государственная пошлина не взимается.

Как быть с безусловным правом на отказ?

По инициативе одной из сторон в момент составления договора можно закрепить в нем право на отказ от аренды, оформленный в досрочном порядке. Что это значит?

Согласно статье 450.1 ГК РФ, документ может быть разорван в одностороннем порядке досудебного рассмотрения дела (частично или полностью), если отказ подлежал правовым аспектам нормативно-законодательной базы. Условия расторжения договора аренды стороны имеют право обсудить и урегулировать самостоятельно, без привлечения третьих лиц. Необходимо понимать, что право на отказ также может быть безусловным, без всякой мотивации, по решению собственника имущества или его нанимателя.

Какие санкции имеют место быть?

При отказе арендатора следовать условиям договора арендодатель может предусмотреть действие штрафных санкций за отказ в одностороннем порядке. Под штрафными санкциями в таком случае принято понимать сумму неустойки, которая удерживается с платежа по аренде. Позиция суда в этом случае является неоднозначной.

  1. Вариант первый. Чаще всего судьи выносят решение о том, что штраф за использование права нанимателя отказаться от соблюдения условий договора, не является правомерным, так как нарушение законодательства ответчиком отсутствует. А порядок применения таких санкций противоречит самой природе неустойки, которая имеет место при прямом нарушении лица своих обязательств.
  2. Вариант второй. Иногда орган судебной власти выносит противоположное решение и не видит нарушения нормативно-законодательной базы в том, чтобы применить по отношению к арендатору неустойку за досрочный отказ в аренде. Если рассматривать порядок отношений сторон с точки зрения предпринимательской деятельности, это верная позиция. Однако чаще всего арендатором является физическое лицо, то есть гражданин.

ВАЖНО! Дополнительные штрафные санкции могут быть применены в виде возмещения ущерба в случае, если после сдачи помещения в нем были зафиксированы какие-либо нарушения (материального характера), требующие дальнейшего ремонта.

Депозит – удержание денежных средств

Как в предыдущем случае, в случае расторжения арендных взаимоотношений нанимателем арендодатель может потребовать обеспечить погашение денежных обязательств на месяц вперед (то есть, еще за один месяц аренды имущества). В соответствии со статьей 310 ГК РФ, эта сумма депозита может быть прописана в самом договоре и оставаться фиксированной на время его действия (оставаться неизменной при изменении порядка оплаты). Соответственно, вопрос регулируется не в суде.

Особенности аренды жилого помещения

Довольно остро стоит вопрос и о найме жилого помещения. Договор, который заключен с физическим лицом (гражданином) должен быть расторгнут исключительно по решению суда. Для этого законодательством предусмотрено несколько оснований:

  • отсутствие оплаты за жилье в течение полугода и более;
  • нанесение порчи имущества арендатором или другими людьми, за действие которых он несет прямую ответственность.

Согласно судебному постановлению, наниматель может получить право ликвидировать (полностью или частично) последствия содеянных ним нарушений в опреденном порядке. Отведенный срок – не более одного года. Факт расторжения договора аренды будет отсрочен и пересмотрен по завершению. Иных основания для расторжения юридических взаимоотношений у арендатора нет. При заключении договора с юридическим лицом возможно внесение ряда дополнительных поправок, которые также подлежат согласованию и оговариваются в индивидуальном порядке.

Делаем выводы

Досрочное расторжение договора аренды является сложной процедурой, требует особых знаний и навыков в области юриспруденции. После нее обязательства обеих сторон по отношению друг к другу прекращаются. То есть, арендодатель имеет право не предоставлять в прямое пользование свое имущество (квартиру, офис, помещение) арендатору. Наниматель должен его освободить, не выполняя никаких дополнительных требований по инициативе собственника (внесение оплаты и т.д.).

За помощью Вы можете обратиться к квалифицированным юристам юридического кабинета братьев Болтуновых +7 (495) 120-08-48

Запишитесь к нам на консультацию

По телефону:

+7 (495) 120-08-48

По почте info@myt-pravo.ru или заполнив форму: Записаться на консультацию
Или ждем вас в офисе: 141008, г.Мытищи, ул. Летная, д. 15/20 Пн - Пт : с 9:30 до 18:30 Суббота по предварительной записи

С вами свяжутся в ближайшее время