Есть вопросы? Звоните:
+7 (495) 120-08-48
г. Мытищи, Лётная улица, 15/20
Пн – Чт: с 9:00 до 18:00
Пт: с 9:00 до 17:00
Пт: с 9:00 до 17:00
Ипотека – это кредит, который выдается под залог с целью улучшения жилищных условий быстро и на выгодных условиях. После оформления ипотеки закладная на жилье хранится в банке до тех пор, пока заем не будет полностью погашен.
В юридической практике нередки случаи, когда обстоятельства жизни меняются и владелец квартиры, взятой в ипотеку, больше не может выплачивать долг, принимает решение сменить место жительства и/или в дальнейшем не может выплачивать кредит. Наличие ипотечного залога усложняет процесс сделки.
Продать квартиру в ипотеке можно несколькими способами. Вне зависимости от вашего выбора, первое, что нужно сделать – сообщить о своем решении и получить согласие кредитора. В обратном случае сделка будет считаться не действительной, а само имущество перейдет во владение банку. Дальнейшие действия состоят в следующем:
Внимание! В сделке по купле-продаже квартиры в ипотеке участвуют три стороны: собственник квартиры, покупатель и банковская организация, которая ранее выдала залог. На законодательном уровне процесс регулируется в рамках Федерального закона РФ «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998 года, с изменениями и дополнениями.
Досрочная уплата ипотеки – наиболее сложный способ решения вопроса продажи квартиры. В этом случае к сделке допускаются лишь те покупатели, которые готовы расплатиться деньгами в наличной форме. Преимущественно используется при условии продажи нового жилья, включая то, которое находится на этапе строительства.
Принцип следующий: владелец жилья находит покупателя (самостоятельно или через посредников) и договаривается о выплате суммы задатка (аванса), которой впоследствии погашает остаток банковского займа. Таким образом, он освобождает себя от обременений и продает квартиру, которая уже становится его собственностью по стандартной схеме, предусмотренной действующим законодательством РФ.
Преимуществом досрочной уплаты ипотеки является быстрота оформления сделки, а также ее относительная простота восприятия всеми участниками процесса. Действия продавца не зависят от решений, принятых банком и государственными органами.
Недостатком является высокий риск для покупателя. Не редки случаи, при которых продавец после внесения задатка и погашения кредита отказывается от сделки, пропадает, перестает выходить на связь. Даже в случае смерти продавца вернуть деньги – проблема для покупателя. Судебное разбирательство может затянуть сроки решения вопроса.
Погашение ипотеки в ходе сделки – самый популярный и безопасный способ для всех участников. Имеет место в сфере реализации первичного и вторичного жилья. Сделка осуществляется продавцом, а банк выступает в виде гаранта, получателя задатка. Отличительной чертой здесь является использование двух депозитарных ячеек.
Погашение ипотеки по квартире в ходе сделки считается безопасным. Продавец уверен, что продажа осуществится по ранней договоренности, а покупатель пребывает в уверенности, что в случае форс-мажора гарантированно может забрать свои деньги. Банк выступает в этом случае в роли посредника и также забирает оплату.
Недостаток заключается в том, что процедуру продажи квартиры контролирует банк. Он может ставить свои условия сделки, что не всегда удобно другим участникам.
Перезайм – способ продажи квартиры, используемый в тех случаях, когда у покупателя недостаточно денег для полной оплаты сделки. Вместе с правами на квартиру ему предоставляются обязательства, связанные с погашением кредита. Условия таких обязательств могут оставаться прежними, а могут меняться по требованию банка. Продавец остается в выигрыше – он получает возможность реализовать жилье с минимальными потерями на лояльных условиях. Покупатель также получает более выгодные условия для сделки, чем при оформлении стандартной ипотеки.
Преимуществом перезайма является минимизация всех рисков, связанная с тем, что в процессе продажи ипотечной квартиры непосредственное участие принимает банк. Также у покупателя есть возможность приобрести жилье по цене, ниже рыночной.
Недостаток – длительный процесс оформления сделки. Продавец должен найти покупателя, который согласился бы на сделку и имел нужную сумму денег. Также банк должен дать свое согласие на осуществление такой процедуры. Обычно эту роль берут аккредитованные агентства недвижимости, которые взимают дополнительную комиссию.
Продажа квартиры банком имеет место тогда, когда в залоге находится проблемное жилье. Банк соглашается на процедуру после того, как другие варианты реализации имущества были испробованы, но не дали результата. Также сделка возможна, если владелец допустил просрочки по кредиту или потерял финансовую возможность оплачивать его в дальнейшем. В таком случае необходимо получить согласие от заемщика и банка, который выдал кредит (или коллектора, которому кредит был продан). Дальнейшая продажа ипотечного жилья происходит на специальных торгах.
Преимущество продажи квартиры банком заключается в том, что решение технических вопросов берет на себя банк, а продавец от этого обязательства освобождается. Сделка купли-продажи является безопасной для всех ее участников.
Главный минус – реально заниженная банком (коллектором) стоимость жилья. Организация ставит перед собой цель вернуть деньги по обременению, не учитывая интересы других. Не редки случаи, когда стоимость квартиры равна самому кредиту.
Для продажи квартиры в ипотеке понадобится следующие документы:
Внимание! Список документов может отличаться в зависимости от того, какой вариант продажи ипотечной квартиры был выбран.
Механизм налогообложения в этом случае очень схож с тем, который применяется при продаже обычного, не ипотечного жилья. Покупатель не оплачивает никакие налоги. Продавец должен заплатить в органы налоговой службы 13% от общей суммы сделки. Единственное исключение – бывший владелец жилья освобождается от обременения, если он владел им сроком более 3 лет.
При оплате налога за продавцом сохраняется право налогового вычета. Для этого необходимо подать заявление, на основании которого в дальнейшем сумма будет компенсирована государством или вычтена из налогов, которые выплачивает продавцу работодатель.
Чтобы ответить на этот вопрос, следует внимательно ознакомиться с условиями ипотечного договора. Если в нем не указаны иные условия, то удовлетворение взыскания возможно в случае нарушения сроков оплаты 3 и более раза подряд на протяжении года. Сумма просрочки не играет роли. Банк имеет право потребовать с владельца квартиры досрочно погасить обременение.
По истечению месяца при игнорировании просьбы банк может подать обращение в суд. Тогда имущество будет продано через торги, а к основной сумме долга добавится еще пеня, проценты за неуплату, судебные расходы и т.д. Но это крайний случай – при отсутствии финансовой устойчивости лучше обратиться напрямую к сотрудникам банка и попросить получить отсрочку по ипотечному платежу.
С вами свяжутся в ближайшее время
г. Мытищи, Лётная улица, 15/20
Пн – Пт: с 9:30 до 18:30, Сб по записи
