Вернуться к списку

Как продать квартиру в ипотеке?

Как продать квартиру в ипотеке?

Ипотека – это кредит, который выдается под залог с целью улучшения жилищных условий быстро и на выгодных условиях. После оформления ипотеки закладная на жилье хранится в банке до тех пор, пока заем не будет полностью погашен.

В юридической практике нередки случаи, когда обстоятельства жизни меняются и владелец квартиры, взятой в ипотеку, больше не может выплачивать долг, принимает решение сменить место жительства и/или в дальнейшем не может выплачивать кредит. Наличие ипотечного залога усложняет процесс сделки.

Способы продать квартиру в ипотеке

Продать квартиру в ипотеке можно несколькими способами. Вне зависимости от вашего выбора, первое, что нужно сделать – сообщить о своем решении и получить согласие кредитора. В обратном случае сделка будет считаться не действительной, а само имущество перейдет во владение банку. Дальнейшие действия состоят в следующем:

  • определить причину продажи квартиры, получить консультацию юриста;
  • установить рыночную стоимость жилья и сумму расходов, понесенных от его продажи (можно воспользоваться услугами риэлторов);
  • просчитать все варианты, выбрать наиболее приемлемый из них для себя.

Внимание! В сделке по купле-продаже квартиры в ипотеке участвуют три стороны: собственник квартиры, покупатель и банковская организация, которая ранее выдала залог. На законодательном уровне процесс регулируется в рамках Федерального закона РФ «Об ипотеке» №102-ФЗ от 16.07.1998 года, с изменениями и дополнениями.

Досрочная уплата ипотеки

Досрочная уплата ипотеки – наиболее сложный способ решения вопроса продажи квартиры. В этом случае к сделке допускаются лишь те покупатели, которые готовы расплатиться деньгами в наличной форме. Преимущественно используется при условии продажи нового жилья, включая то, которое находится на этапе строительства.

Принцип следующий: владелец жилья находит покупателя (самостоятельно или через посредников) и договаривается о выплате суммы задатка (аванса), которой впоследствии погашает остаток банковского займа. Таким образом, он освобождает себя от обременений и продает квартиру, которая уже становится его собственностью по стандартной схеме, предусмотренной действующим законодательством РФ.

Этапы процедуры

  1. Оповещение банка о своих намерениях продать квартиру, получение одобрения. При необходимости – указание причины досрочного погашения долга.
  2. Расчет суммы задолженности с учетом внесенных ранее платежей.
  3. Составление договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Указание условий внесения задатка в наличной форме с его последующей передачей банку – это даст покупателю гарантии в случае форс-мажора. Предпочтительно получить консультацию нотариуса и составить договор в его присутствии.
  4. Решение вопроса по поводу выписки лиц, которые были прописаны или зарегистрированы в квартире ранее (включая собственника и лиц в возрасте до 18 лет).
  5. Передача покупателем продавцу задатка согласно договору по ипотеке. Сумма может быть увеличена по взаимной договоренности.
  6. Погашения остатка в пользу банковской организации. Закрытие договора ипотеки, ликвидация всех обременений по нему в отношении продавца.
  7. Подписание договора. Передача остатка денег покупателем продавцу.

Преимущества и недостатки

Преимуществом досрочной уплаты ипотеки является быстрота оформления сделки, а также ее относительная простота восприятия всеми участниками процесса. Действия продавца не зависят от решений, принятых банком и государственными органами.

Недостатком является высокий риск для покупателя. Не редки случаи, при которых продавец после внесения задатка и погашения кредита отказывается от сделки, пропадает, перестает выходить на связь. Даже в случае смерти продавца вернуть деньги – проблема для покупателя. Судебное разбирательство может затянуть сроки решения вопроса.

Погашение ипотеки в ходе сделки

Погашение ипотеки в ходе сделки – самый популярный и безопасный способ для всех участников. Имеет место в сфере реализации первичного и вторичного жилья. Сделка осуществляется продавцом, а банк выступает в виде гаранта, получателя задатка. Отличительной чертой здесь является использование двух депозитарных ячеек.

Этапы процедуры

  1. Получение согласия на оформление следки купли-продажи от банка.
  2. Расчет суммы, которую продавцу осталось погасить по ипотеке.
  3. Внесение покупателем денежных средств в ячейки. Первая ячейка предназначена для банка и представляет собой размер невыплаченного долга. Вторая ячейка предназначена для продавца в виде остатка от задатка и стоимости квартиры.
  4. Подписание договора, его последующая регистрация в Федеральной службе государственной регистрации. Переход прав собственности к покупателю.
  5. Получение продавцом доступа к денежным средствам из первой ячейки, которые предназначены для погашения и окончательного закрытия кредитной линии.
  6. Выдача банком покупателю закладной на жилье. Получение выписки из ЕГРН о том, что на квартире больше не числиться банковский кредит. Преимущественно такая процедура осуществляется представителями МФЦ.
  7. Получение продавцом доступа к денежным средствам из второй ячейки.

Преимущества и недостатки

Погашение ипотеки по квартире в ходе сделки считается безопасным. Продавец уверен, что продажа осуществится по ранней договоренности, а покупатель пребывает в уверенности, что в случае форс-мажора гарантированно может забрать свои деньги. Банк выступает в этом случае в роли посредника и также забирает оплату.

Недостаток заключается в том, что процедуру продажи квартиры контролирует банк. Он может ставить свои условия сделки, что не всегда удобно другим участникам.

Перезайм: продажа квартиры вместе с ипотекой

Перезайм – способ продажи квартиры, используемый в тех случаях, когда у покупателя недостаточно денег для полной оплаты сделки. Вместе с правами на квартиру ему предоставляются обязательства, связанные с погашением кредита. Условия таких обязательств могут оставаться прежними, а могут меняться по требованию банка. Продавец остается в выигрыше – он получает возможность реализовать жилье с минимальными потерями на лояльных условиях. Покупатель также получает более выгодные условия для сделки, чем при оформлении стандартной ипотеки.

Этапы процедуры

  1. Уведомления банка о желании оформить перезайм при продаже квартиры.
  2. Поиск покупателей, которые имеют желание принять участие в сделке. Банк может рекомендовать таких покупателей самостоятельно. Внесение первого взноса в наличной форме (представляет собой меньшую часть кредитных обременений).
  3. Заключение между сторонами договора задатка, заверенного в нотариальном порядке. Обязательным условием договора является указание банковской организации, в котором оформлена ипотека.
  4. Внесение первого взноса по сделке купли-продажи покупателем, которая пойдет на погашение обременений по кредиту (предпочтительно – в наличной форме).
  5. Снятие обременений по жилью (занимает до 3 дней). Этапы данной процедуры устанавливаются непосредственно самим банком. К примеру, сотрудники Сбербанка предпочитают предоставлять закладную в МФЦ или регистрационную палату. Далее продавец должен самостоятельно заниматься документами. Снятие обременений происходит бесплатно. Расходы связаны лишь с оплатой выписки из ЕГРН.
  6. Передача документов в банк. Осуществление оценки жилья, которое переходит в собственность покупателя.
  7. Подписание договора купли-продажи. Регистрация прав собственности покупателя. Оплата оставшейся суммы денег.

Преимущества и недостатки

Преимуществом перезайма является минимизация всех рисков, связанная с тем, что в процессе продажи ипотечной квартиры непосредственное участие принимает банк. Также у покупателя есть возможность приобрести жилье по цене, ниже рыночной.

Недостаток – длительный процесс оформления сделки. Продавец должен найти покупателя, который согласился бы на сделку и имел нужную сумму денег. Также банк должен дать свое согласие на осуществление такой процедуры. Обычно эту роль берут аккредитованные агентства недвижимости, которые взимают дополнительную комиссию.

Продажа ипотечной квартиры банком

Продажа квартиры банком имеет место тогда, когда в залоге находится проблемное жилье. Банк соглашается на процедуру после того, как другие варианты реализации имущества были испробованы, но не дали результата. Также сделка возможна, если владелец допустил просрочки по кредиту или потерял финансовую возможность оплачивать его в дальнейшем. В таком случае необходимо получить согласие от заемщика и банка, который выдал кредит (или коллектора, которому кредит был продан). Дальнейшая продажа ипотечного жилья происходит на специальных торгах.

Этапы процедуры

  1. Согласование условий сделки, выдача заключения банком или коллектором (преимущественно организации становятся инициаторами продажи квартиры в ипотеке).
  2. Оценка недвижимости, оформление торгов, поиск покупателя. Обычно процесс поиска покупателя отнимает продолжительное время, в его ходе стоимость объекта может неоднократно понижаться (вне зависимости от желания продавца).
  3. После того, как покупатель будет найден, распределение денег происходит по двум ячейкам. В первой ячейке хранится сумма по не выплаченному займу, во второй ячейке – прибыль продавца по данной сделке.
  4. Подписание договора между продавцом и покупателем. Заключение договора между банком и покупателем. Отправка документов в Федеральную службу государственной регистрации для снятия всех ипотечных ограничений.
  5. Передача прав собственности. Открытие ячеек банком и продавцом.

Преимущества и недостатки

Преимущество продажи квартиры банком заключается в том, что решение технических вопросов берет на себя банк, а продавец от этого обязательства освобождается. Сделка купли-продажи является безопасной для всех ее участников.

Главный минус – реально заниженная банком (коллектором) стоимость жилья. Организация ставит перед собой цель вернуть деньги по обременению, не учитывая интересы других. Не редки случаи, когда стоимость квартиры равна самому кредиту.

Необходимые документы

Для продажи квартиры в ипотеке понадобится следующие документы:

  • документы, которые подтверждают личность владельцев квартиры (паспорта), при наличии детей до 14 лет – свидетельства о рождении;
  • выписка из ЕГРН, которая подтверждает право владения недвижимостью;
  • техпаспорт на квартиру (в случае его отсутствии заказать техпаспорт можно через сервис МФЦ или БТИ – сроки выполнения заявки устанавливаются индивидуально);
  • справка по форме №9 – в ней находится список лиц, зарегистрированных в квартире на данный момент (при их наличии банк не допустит проведение сделки);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • другие документы из органов опеки в том случае, если среди собственников квартиры есть лицо в возрасте до 14 лет (органы опеки выдают справку на условиях, если сделках не ухудшает условия для жизни ребенка – необходимо также представить документы на покупку новой квартиры);
  • согласие от второго супруга/супруги, если развод оформлен официально (такое согласие должно иметь подпись нотариуса, стоимость документа – 1,5 тыс. рублей);
  • документы, подтверждающие факт оценки недвижимости от компании, имеющей для этого специальную лицензию (стоимость услуги – порядка 3-5 тыс. рублей).

Внимание! Список документов может отличаться в зависимости от того, какой вариант продажи ипотечной квартиры был выбран.

Вопросы-ответы

Механизм налогообложения в этом случае очень схож с тем, который применяется при продаже обычного, не ипотечного жилья. Покупатель не оплачивает никакие налоги. Продавец должен заплатить в органы налоговой службы 13% от общей суммы сделки. Единственное исключение – бывший владелец жилья освобождается от обременения, если он владел им сроком более 3 лет.

При оплате налога за продавцом сохраняется право налогового вычета. Для этого необходимо подать заявление, на основании которого в дальнейшем сумма будет компенсирована государством или вычтена из налогов, которые выплачивает продавцу работодатель.

Чтобы ответить на этот вопрос, следует внимательно ознакомиться с условиями ипотечного договора. Если в нем не указаны иные условия, то удовлетворение взыскания возможно в случае нарушения сроков оплаты 3 и более раза подряд на протяжении года. Сумма просрочки не играет роли. Банк имеет право потребовать с владельца квартиры досрочно погасить обременение.

По истечению месяца при игнорировании просьбы банк может подать обращение в суд. Тогда имущество будет продано через торги, а к основной сумме долга добавится еще пеня, проценты за неуплату, судебные расходы и т.д. Но это крайний случай – при отсутствии финансовой устойчивости лучше обратиться напрямую к сотрудникам банка и попросить получить отсрочку по ипотечному платежу.

Сделать это реально, но очень сложно. Законодательно процесс регулируется Федеральным законом РФ №117-ФЗ от 20.08.2004 года. Квартира, которая была приобретена на условиях военного кредита, продолжает оставаться не только в залоге у банковской организации, но и у военного ведомства до того, как обременение не будет выплачено полностью или закончится 20-летний срок военной службы получателя. Схема продажи идентична со схемой продажи в случае досрочной уплаты ипотеки.
Продать долю в ипотечной квартире возможно при следующих условиях: другие владельцы должны дать согласие, также сделка должна быть проведена через нотариальную контору. Согласие лиц, у которых есть доля/доли на ипотечную квартиру, должно быть зафиксировано в письменном виде. Перед этим нужно внести предложение о выкупе доли за ту же сумму, которую совладелец может предложить третьим лицам.
Исходя из юридической практики, право на покупку квартиры в ипотеке имеет любой дееспособный человек, гражданин РФ. Во избежание претензий в будущем можно потребовать у покупателя справку из психиатрической, наркологической клиник. В случае переоформления кредита новый владелец квартиры проверяется сотрудниками банка (речь идет о проверке его платежеспособности). Стоит отметить, что в 95% случаев квартира в ипотеке продается покупателю по минимальной стоимости, что является хорошим способом заработка для риэлторов.

Запишитесь к нам на консультацию

По телефону:

+7 (495) 120-08-48

По почте info@myt-pravo.ru или заполнив форму: Записаться на консультацию
Или ждем вас в офисе: 141008, г.Мытищи, ул. Летная, д. 15/20 Пн - Пт : с 9:30 до 18:30 Суббота по предварительной записи

С вами свяжутся в ближайшее время