Изменение ВРИ земельного участка в Мытищах

Вид разрешенного использования — это важная характеристика земли, определяющая законный порядок эксплуатации участка.

Существующие ВРИ классифицируются на базовые группы:

1. основные виды разрешенного использования наделов — обусловлены местоположением;
2. условно разрешенные — зафиксированы общероссийскими и действующими в МО градостроительными регламентами;
3. вспомогательные — дополнения ВРИ первых двух типов.

Земли, на которых возможна застройка, подразделяются согласно виду разрешенного использования:

• на сельскохозяйственные — на них допускается строительство объектов, необходимых в растениеводческой, животноводческой, садоводческой, охотничьей и прочей деятельности сельхозпрофиля;
• населенные пункты — отводятся под многоэтажную застройку или ИЖС;
• земли промышленности и прочего специального назначения — допустимо строительство производственных, складских и иных объектов заявленной специфики.

Полный классификатор утвержден приказом Минэкономразвития РФ, ознакомиться с перечнем можно в Департаменте городского имущества, на интернет-ресурсах.

Территориальные зоны и градостроительный регламент

Законные возможности эксплуатации муниципальных земель регулируются согласно территориальным зонам. Отдельный правовой статус с установленным в пределах зоны режимом функционального использования (строительства и прочего применения) закрепляется согласно ст. 36 Градостроительного кодекса РФ в Градостроительном регламенте.

Второй из названных документов определяет правовой режим территориальной зоны в соответствии с требованиями к безопасности и благоустройству городской среды.

В частности, в нем закрепляются:

• границы земельных участков, наибольшие и наименьшие площади;
• отступы при межевании и возведении построек;
• вид строительства, этажность зданий;
• количество построек на участке.

Таким образом, регламент координирует застройку земель в пределах муниципальных образований и определяет правила использования зоны. Его соблюдение обеспечивает безопасность и юридическую защищенность имеющихся объектов.

Действие градостроительного регламента не распространяется на следующие территориальные зоны:

• объекты культурного наследия и особо охраняемые участки, имеющие историческую ценность;
• лесные и водоохранные массивы;
• участки, на которых проходят коммуникации;
• сельхозугодья, зоны пастбищ;
• земли запасов.

Положения градостроительного регламента отражаются на генеральном плане города, фиксирующем границы земельных участков. В соответствии с планом определяется ВРИ и функциональное применение наделов.

Развитие города и уплотнение застройки требуют постоянного обращения к актуальным нормативам для правового регулирования в рамках территориальной зоны.

Когда требуется смена вида разрешенного использования участка

Несоответствие ВРИ и реалий эксплуатации земельных участков — результат ошибок в кадастровых документах, действия устаревших норм, иных ситуаций.

Важно учитывать, что невозможно официально оформить сделки с недвижимостью, расположенной на территории, ВРИ которой не соответствует реальности. В домах, возведенных при незаконном строительстве, жильцов не регистрируют. Нецелевое использование наделов влечет штрафные санкции. По большей части изменение порядка пользования земельными участками требуется, когда:

1. планируется капитальное строительство, а действующий ВРИ препятствует ему — процедура изменения ведется через Департамент городского имущества;
2. вид разрешенного использования предполагает застройку, но необходимо повысить ее этажность, максимальную плотность или иные параметры — процедура изменения ВРИ земельного участка требует внесения поправок в Правила землепользования.

В любом случае для инициации изменения требуется заявление собственника надела. Алгоритм и сроки процесса регламентирует законодательство.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно лишь в тех ситуациях, когда для этого имеются юридические и градостроительные основания, включая технико-экономические показатели территории, нормативы проектирования и др. Наши специалисты готовы выполнить анализ по данным параметрам. Профессиональный подход позволит оперативно определить градостроительный потенциал территории — выявить возможность либо недопустимость возведения зданий и сооружений на конкретных земельных участках.

Необходимые документы

Для процедуры изменения вида разрешенного использования земли ее собственник должен подготовить пакет документов, состоящий:

• из заявления, включающего описательную, просительную и мотивировочную части;
• удостоверения личности заявителя, правоустанавливающих бумаг на землю;
• выписки из ЕГРН на участок;
• заключения Главного управления архитектуры и градостроительства МО касательно ограничений по оборотоспособности, образованию и использованию земельного участка;
• квитанции на оплату госпошлины.

Юридические лица и ИП дополнительно должны запросить в ФНС и включить в пакет документации выписки из единых госреестров юрлиц или индивидуальных предпринимателей.

В ситуации, когда заявление подает не собственник, потребуется согласие владельца, доверенность на представителя. Документы принимаются при личном обращении и по почте.

Сроки

Срок рассмотрения документов на изменение статуса участка зависит от порядка процедуры:

через административные органы — максимум 30 дней;

по итогам общественных слушаний и рассмотрения на заседании Градостроительного совета МО — 21–51 рабочий день.

Порядок действий

1. Подготовка ходатайства. Собственник составляет заявление о смене ВРИ, чтобы подать в местный муниципалитет, объясняет причину требуемого действия.
2. Сбор документов. Заявитель готовит пакет бумаг для подачи в муниципалитет. Ориентировочный список представлен в разделе выше, полный зависит от конкретной ситуации.
3. Подача заявления и сопутствующей документации в Кадастровую палату напрямую либо через МФЦ. Если проситель задействует электронный ресурс, то получает возможность отслеживать через личный кабинет движение (статус) заявления.
4. Получение решения муниципалитета. Собственнику участка присылается уведомление.
5. При положительном решении передача в Росреестр сведений о смене ВРИ участка в рамках территориальной зоны. Не позднее 5 дней с этого момента соответствующее оповещение направляется собственнику земли.
6. Изменение сведений в ЕГРН. Процесс занимает 15 рабочих дней.

В случае отказа со стороны Кадастровой палаты проситель может оспорить решение в судебном порядке. Для этого составляется исковое заявление, дополняется необходимыми документами и подается в суд.

В ходе публичного обсуждения и слушаний можно изменить основной вид использования земельного участка на условно разрешенный. Однако если надел приобретен под обозначенные функциональные цели через государственные торги или тендер, менять ВРИ запрещено Земельным кодексом.